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賃貸管理についての基礎知識

賃貸経営を行う場合、賃貸管理会社に管理業務を依頼することがほとんどでしょう。そこで、このページでは管理会社の業務や契約の種類、契約時に注意したいことについて紹介していきます。

管理会社の役割とは?

賃貸の管理会社は、簡単にいうと「オーナーに変わって物件を管理する」会社です。管理会社は、「管理業務のみを行う」「管理業務に加え、入居者募集なども行う」という2パターンに分かれますので、管理会社を探す場合にはどこまでの業務を依頼したいかを考えた上で選ぶことが必要となってきます。

賃貸経営を行おうと考えたときに、管理を自分で行うのは非常に難しいと言わざるを得ません。それは、家賃回収や滞納家賃の督促、さらに入居者からの相談やクレーム、トラブルへの対応など、退去後のクリーニングの手配など、管理業務は非常に多岐に渡るため。こういった業務をかわりに行ってくれるのが賃貸管理会社なのです。

管理会社との契約の種類

賃貸管理会社と契約する場合には、あらかじめ契約の種類が3種類あるということを知っておきましょう。どの形の契約を結ぶかをよく検討する必要があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に入居者募集を依頼できる契約を指します。不動産会社は業務処理状況の報告義務はありませんし、オーナーも自身で入居者を探すことが可能です。

専任媒介契約

特定の不動産会社にだけ仲介を依頼する契約を専任媒介契約と呼びます。
この契約を結んだ場合には、不動産業者はオーナーに対してどのような募集活動を行っているか、その状況などを報告する義務があります(2週間に1回以上)。さらに、国土交通大臣が指定する流通機構に対して7日以内の登録義務があります。
また、この契約を結んだ場合も、オーナー自身で入居者を探すことができます。

専属専任媒介契約

特定の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約のことです。
この契約の場合は、不動産会社からオーナーに対して1週間に1回以上の頻度で状況を報告しなければなりませんし、流通機構に5日以内の登録が必要になります。
また、専属専任媒介契約の場合はオーナーは自分で入居希望者を探すことができません。

気をつけたいこと

管理会社と契約を行う際には、下記の点に注意しておきましょう。

しっかりと契約書を交わすこと

大切なのは「口約束は避ける」という点です。
口頭での約束のみでは、管理会社がどの業務まで行ってくれるのかわかりませんし、適当な対応をされてしまう可能性もあるため。正式に契約書を交わしていれば、管理会社に対して苦情を入れることもできますが、口約束では泣き寝入りする羽目になるかもしれません。

管理会社がどのような業務を行うかを確認する

正式に管理会社と契約を交わす前には、どのような管理を行ってくれるのかをしっかりと確認することが必要です。
管理業務に入っていると思っていたのに、実は対象外だった、という状況を避けるためにも必ず確認しておきましょう。
あらかじめチェックしておきたいのは、「どのような形で入居者を募集するのか」「募集活動についてどんな報告が行われるのか」「契約に向けてどのようなサポートを受けられるのか」「入居後にはどのようなサポートを提供するのか」といった4点。
すべて管理会社に任せきりにするのではなく、どこまでが業務範囲になっているのかをしっかりと把握しておくことが大切といえるでしょう。

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