不動産管理会社に依頼できない業務は？

不動産管理会社に依頼できない業務は、法律上「非弁行為（ひべんこうい）」とされる業務の代行です。

「非弁行為」とは、弁護士資格を持たない者が、報酬を得る目的で訴訟・調停・審査請求などの法的手続きや交渉・代理など、法律事務を扱うことを禁止した制度です。要するに、債権回収、契約解除・明け渡し請求などの法律上の争いをめぐる「当事者間で意見が対立している場面」において、管理会社が借主・入居者を説得・交渉・代理して対応することは、弁護士でなければ許されません。

ただし、明らかに争いがない範囲で事実確認・契約条項の説明・「未入金が確認できませんでした」などの通知書の送付など、依頼者（大家）から借主へ客観的な事実を伝える「伝達型」の業務は許されるケースがあります。

家賃滞納の督促は、非弁行為にあたるリスクが特に高い典型例のひとつです。具体的には、借主が支払いに難色を示しており、紛争性が明らかになっている段階で、管理会社が「契約違反だから早く払ってください」等と説得・交渉を重ねたり、代わりに意思表示をしたりする行為は、法律上「紛争解決・代理」の範囲に入り、弁護士でなければできない法律事務と判断される可能性があります。

ただし、あくまで「支払いを確認できなかった事実を伝える」「未入金を指摘する通知を出す」など、客観的事実を淡々と伝える範囲であれば、紛争性を生じさせずに対応できる可能性もあります。

原状回復費の請求も、非弁行為に該当する可能性が高い業務です。具体的には、借主が退去時に部屋の損傷や汚れを残した場合、管理会社がその修繕費用を請求する際に、損害の程度や費用の妥当性について借主と交渉を行うことは、法律上の紛争解決行為とみなされる可能性があります。

管理会社が行える範囲としては、退去時の立会いや、事実確認を行った上での「原状回復に関する通知」など、紛争性を生じさせない形での対応が考えられます。

他に非弁行為に該当する可能性が高い業務が立ち退き交渉です。具体的には、「あなたの最近の行為は契約に違反しているので、6か月以内に退去してください」などのように、借主が契約違反を犯して立退き交渉を行う際、難色を示している借主に対して交渉することは、非弁行為に該当する可能性があります。

不動産会社が行える範囲としては、大家の要望（立ち退きの必要性や理由）を借主に伝えることに留まります。具体的な交渉や代理行為は弁護士に依頼しなければいけません。

不動産管理会社に依頼できない業務のひとつに、税務相談や確定申告の代行があります。税理士法第2条により、税務代理、税務書類の作成、税務相談は税理士の独占業務とされており、無資格者がこれらの業務を行うことは禁じられています。

具体的には、確定申告書の作成や税務署への提出、税務署での相談対応などは、税理士または税理士法人でなければ行えず、不動産管理会社へは依頼できません。