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適切な賃料設定の方法

賃貸経営を成功させるためには、賃料の設定をしっかりと行うことが必要になってきます。そこで、賃料設定の際に知っておきたい知識について紹介します。

賃料設定のために知っておくべきこと

物件の家賃を決めるにはさまざまな方法があります。ここでは賃貸経営を行う上で知っておきたい点についてまとめました。

利回り(利回り法による賃料の求め方)

利回り法とは、継続賃料を求める手法のひとつです。すでにある賃貸物件に対して賃料を見直す際に、利回りを利用して適正な賃料を計算します。計算する際には、基礎的な価格に継続賃料の利回りを乗じて得た額に対し、必要諸経費などを加えて試算賃料を求めます。
計算式で表すと、下記の通りとなります。

((土地+建築費用)×継続賃料利回り+価格時点における必要諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

収益(積算法による賃料の求め方)

積算法は、不動産の新規賃料を求める手法のひとつ。積算法では、まずは価格時点における基礎価格に対して期待する利回りを乗じて、そこに必要諸経費を加算して賃料を求めていきます。
計算式は下記の通りとなります。

((土地+建築費用)×期待する利回り+年間の諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

競合との比較からみた賃料の求め方

競合と比較した上で賃料を決めていく方法もあります。特に入居者にとっては他の物件との比較は必ずといっていいほど行われていますので、賃料は周りの競合物件と比較しながら決めて行くことは必要なことといえます。
周りの物件の賃料を調査すると、相場が徐々に見えてきます。ここで上記の項目で紹介した、利益や利回りなどから算出した賃料と開きがある場合には、なんらかの対策が必要といえるでしょう。例えば、相場よりも高い場合には賃料の値下げや設備投資などを行って設備の付加価値をあげるといった方法が考えられます。
また、利益や利回りから算出した賃料が、競合と比較すると割安という場合には、競合と同等のレベルまで賃料をあげるという選択肢もあります。

物件そのものの魅力と周辺環境からみた賃料の求め方

また、物件が持つ魅力と周辺環境から賃料を決めるという方法もあります。
例えば構造や間取り、築年数、部屋や建物の設備などといったハード面の要素に加え、最寄り駅からの距離やスーパーやコンビニまでの距離、学校などの環境といった要素も加味する必要があるでしょう。
さらに、賃料に関わってくる要素としては敷金礼金があるかどうか、フリーレントの期間、ペット可かどうか、楽器が使えるかどうかといった要素も絡んできます。
賃料には様々な要素が関わってきますので、よく比較しながら賃料を検討していくことが必要です。

札幌市のおすすめ賃貸管理会社3選

コムズ

コムズ公式サイト
※引用元サイト名:コムズ公式HP
引用元URL:https://www.comscoltd.com/
株式会社タカラ

株式会社タカラ公式サイト
※引用元サイト名:株式会社タカラ公式HP
引用元URL:http://www.chintai.e-takara.co.jp/
札幌オーナーズ

札幌オーナーズ公式サイト
※引用元サイト名:札幌オーナーズ公式HP
引用元URL:https://www.s-owners.com/
入居率 98.25%※1 96.5%※3 96.03%※5
家賃回収率 99.9%以上※2 99.7%※4 99.4%※6
管理戸数 7,859戸 12,361戸 約4,450戸
定期巡回数/月 2回/月 記載なし 記載なし
管理部の人数 50人 記載なし 記載なし
リフォーム・
修繕対応
自社施工 協力会社施工 記載なし
定休日 土日
※管理部は土日祝日も営業
日・祝 年末年始
※管理業務のみ年中無休
問合せ




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調査対象:2024/4/26時点、Google検索で「札幌市 賃貸管理」と検索し、検索結果に表示された上位30社
選定基準:入居率・家賃回収率・管理戸数を公式HP内に記載している会社の中から、入居率が高い3社を選出

※1 参照元:コムズ公式HP(https://www.comscoltd.com/rent-manage/)2024年4月時点
※2 参照元:コムズ公式HP(https://www.comscoltd.com/rent-manage/)2024年4月時点

※1 参照元:タカラ公式HP(https://e-takara.co.jp/)調査期間不明
※2 参照元:タカラ公式HP(https://e-takara.co.jp/)調査期間不明

※1 参照元:札幌オーナーズ公式HP(https://www.s-owners.com/care/outline/)2023年8月時点
※2 参照元:札幌オーナーズ公式HP(https://www.s-owners.com/care/bill/)2012年5月末時点

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