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適切な賃料設定の方法

賃貸経営を成功させるためには、賃料の設定をしっかりと行うことが必要になってきます。そこで、賃料設定の際に知っておきたい知識について紹介します。

賃料設定のために知っておくべきこと

物件の家賃を決めるにはさまざまな方法があります。ここでは賃貸経営を行う上で知っておきたい点についてまとめました。

利回り(利回り法による賃料の求め方)

利回り法とは、継続賃料を求める手法のひとつです。すでにある賃貸物件に対して賃料を見直す際に、利回りを利用して適正な賃料を計算します。計算する際には、基礎的な価格に継続賃料の利回りを乗じて得た額に対し、必要諸経費などを加えて試算賃料を求めます。
計算式で表すと、下記の通りとなります。

((土地+建築費用)×継続賃料利回り+価格時点における必要諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

収益(積算法による賃料の求め方)

積算法は、不動産の新規賃料を求める手法のひとつ。積算法では、まずは価格時点における基礎価格に対して期待する利回りを乗じて、そこに必要諸経費を加算して賃料を求めていきます。
計算式は下記の通りとなります。

((土地+建築費用)×期待する利回り+年間の諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

競合との比較からみた賃料の求め方

競合と比較した上で賃料を決めていく方法もあります。特に入居者にとっては他の物件との比較は必ずといっていいほど行われていますので、賃料は周りの競合物件と比較しながら決めて行くことは必要なことといえます。
周りの物件の賃料を調査すると、相場が徐々に見えてきます。ここで上記の項目で紹介した、利益や利回りなどから算出した賃料と開きがある場合には、なんらかの対策が必要といえるでしょう。例えば、相場よりも高い場合には賃料の値下げや設備投資などを行って設備の付加価値をあげるといった方法が考えられます。
また、利益や利回りから算出した賃料が、競合と比較すると割安という場合には、競合と同等のレベルまで賃料をあげるという選択肢もあります。

物件そのものの魅力と周辺環境からみた賃料の求め方

また、物件が持つ魅力と周辺環境から賃料を決めるという方法もあります。
例えば構造や間取り、築年数、部屋や建物の設備などといったハード面の要素に加え、最寄り駅からの距離やスーパーやコンビニまでの距離、学校などの環境といった要素も加味する必要があるでしょう。
さらに、賃料に関わってくる要素としては敷金礼金があるかどうか、フリーレントの期間、ペット可かどうか、楽器が使えるかどうかといった要素も絡んできます。
賃料には様々な要素が関わってきますので、よく比較しながら賃料を検討していくことが必要です。

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