賃貸経営におけるファイナンシングについて

賃貸経営のファイナンシングを考える上では、見落としがないかをチェックしておく必要があります。その中でも覚えておきたいのが建物や設備の劣化などに対する修繕。修繕は、「原状回復」「設備交換」「大規模修繕」の3種類に分けられます。それぞれの項目について見ていきましょう。

入居者が変わるたびに原状回復に関わる費用が発生します。原状回復費の一部は敷金によって賄うことが可能ですが、通常使用に関する摩耗などについては貸主が負担して修繕を行うことになります。
そのため、どの部分が貸主の負担になるのかをしっかりとチェックしておくことが大切です。例えばクロスの日焼けや冷蔵庫の後ろの黒ずみ、家具を設置したことによるカーペットの凹みなどが該当します。

エアコンや給湯器などの交換にも費用がかかってきます。通常は10年に1度程度の交換となりますが、場合によってはこれよりも短期のスパンで交換することが必要になるかもしれません。この設備交換にかかる費用については、特段の理由がない限り、貸主の負担となります。

建物は時間が経てば劣化していきますので、大規模な修繕を行うための費用についても考慮に入れておく必要があります。例えば外壁の補修や屋上の防水工事など。
どのタイミングで修繕工事を行うかはそれぞれの建物によって異なりますが、一般的に10〜15年に一度行うと考えておくと良いでしょう。この分の費用は修繕費用の中で最も大きな額とですが、貸主の負担となりますので、計画的に進めて行きたい部分です。

修繕について注意しておきたいのが、「対応が遅れるとその分空室リスクが高まってしまう」という点。終始計画に修繕費用を盛り込んでいない場合は、対応が遅れがちになるため注意が必要です。
本来行うべき修繕を行っていない物件に住みたいと考える人はあまり多くないといえるでしょう。入居者が集まらないということは、修繕に回すための費用を捻出できないことにもつながるため、あらかじめ費用を確保しておくことは非常に大切なことであると言えます。